대출은 막고, 본인은 근저당으로 팔았다 — 이재명 자택 매각이 남긴 질문

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29억에 판 李 분당 아파트, 17억 근저당 설정

 

등기부등본에 따르면 매수인 2명은 잔금을 다 치르기 전에 소유권부터 넘겨받았고, 같은 날 대통령 부부를 근저당권자로 하는 채권최고액 17억 7천만 원의 근저당권이 설정됐습니다. 매매대금 29억 원의 약 61%입니다. 쉽게 말해 대통령 부부가 매수인에게 잔금 상당액을 빌려주고, 방금 판 집을 담보로 잡은 것입니다. 부동산 업계에서 '매도자 금융'이라 부르는 방식인데, 일면식 없는 매수인에게 17억 원을 유예해주는 거래는 일반 시장에서 찾아보기 어렵다는 것이 업계의 공통된 평가입니다.

불법이 아니라는 해명은 논점이 아닙니다

먼저 분명히 해두겠습니다. 이 거래는 불법이 아닙니다. 사인 간 금전대차와 근저당 설정을 금지하는 법은 없습니다. 청와대도 "매수인의 사정을 배려했다"고 해명했고, 여권에서는 "실제 존재하는 거래 형태 중 하나"라고 반박합니다. 틀린말은 아니지만 이건 논점이 아닙니다.

 

지금 25억 원을 초과하는 주택은 주택담보대출이 2억 원으로 제한되어 있습니다. 현 정부가 만든 규제입니다. 이 규제 아래에서 29억 원짜리 집을 사려면 사실상 27억 원의 현금이 필요합니다. 그런 매수자는 시장에 거의 없고, 그래서 고가 주택은 팔기 어려운 시장이 됐습니다. 레버리지를 줄여 집값을 잡겠다는 정부가 의도였으니까요.

 

그런데 그 규제를 만든 정부의 대통령이 자기 집을 팔 때는, 은행이 빌려줄 수 없는 돈을 본인이 직접 빌려주는 방식으로 거래를 성사시켰습니다. 매수인은 규제로 인해 대출받을 수 없는 15억 원 이상의 자금을 대통령 개인에게서 조달한 셈입니다. 규제의 취지가 '빚내서 집 사지 마라'였다면, 이 거래는 그 취지를 규제 설계자 본인이 우회한 것입니다.

일반 국민에게는 없는 선택지

"누구나 쓸 수 있는 거래 방식"이라는 옹호가 성립하려면, 실제로 누구나 쓸 수 있어야 합니다.

일반 매도인 입장에서 생각해보면 답이 나옵니다. 처음 보는 매수인에게 소유권을 먼저 넘기고 17억 원을 몇 달 뒤에 받기로 한다? 매수인이 잔금을 못 치르면 소송과 경매를 거쳐야 하고, 그 기간의 리스크는 전부 매도인 몫입니다. 이런 조건을 감수할 매도인은 시장에 없습니다.

 

그래서 이 방식은 이론상 누구에게나 열려 있지만, 현실에서는 잔금 회수를 걱정하지 않아도 되는 사람, 혹은 어떻게든 팔아야 할 특별한 이유가 있는 사람에게만 존재하는 선택지입니다.

 

결국 일반 국민은 대출 규제 때문에 집을 못 사고 못 팔고 있는데, 대통령은 규제 밖의 경로로 매각을 완료했습니다. "규제는 국민에게, 예외는 나에게"라는 비판이 나오는 이유입니다. 이것은 진영의 문제가 아니라 공정, 형평, 상식의 문제입니다.

최소한 아래 두 가지라도 해명해야 합니다

첫째, 이자입니다. 15억 원 안팎의 잔금을 몇 달간 유예해줬다면, 시중 금리 기준으로 수천만 원 규모의 이자가 발생하는 대여입니다. 이자를 받았다면 그 조건이 무엇인지, 받지 않았다면 무이자 대여에 따르는 증여세 문제를 어떻게 정리할 것인지 밝혀야 합니다. 세법은 특수관계가 아니어도 무상 대여의 이익에 과세할 수 있도록 설계되어 있습니다.

 

둘째, 계약 조건입니다. 매수인이 누구인지가 아니라, 어떤 조건으로 소유권 선이전과 잔금 유예가 합의됐는지입니다. 청와대는 "투명하게 진행됐다"고 말했지만, 투명하다는 주장과 투명한 공개는 다릅니다. 근저당 설정 계약의 조건을 공개하면 끝나는 문제를, 말로만 해명하고 있으니 의혹이 커지는 것입니다.

마무리하며

대통령은 취임 이후 줄곧 부동산 시장의 불법과 편법을 근절하겠다고 말해왔습니다. 그 말이 유효하려면, 기준은 남에게만 적용되어서는 안 됩니다. 이번 거래는 불법이 아닙니다. 그러나 자신이 만든 규제가 국민에게 강제하는 불편을, 자신은 규제 밖의 방식으로 비켜간 거래인 것도 사실입니다.

 

법을 지켰느냐는 최소 기준입니다. 공직자에게, 특히 규제를 설계하는 최고 권력자에게 적용되는 기준은 그보다 높아야 합니다. 이 거래가 그 기준을 통과하는지는, 계약서와 이자 내역이 공개된 뒤에 국민이 판단할 것입니다.